Comment bien préparer votre achat immobilier ?

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Vous prévoyez de faire un achat immobilier ? Avez-vous bien préparé votre dossier pour votre prêt immobilier ? Avant de prendre rendez-vous avec votre banquier, voici quelques conseils de notre coach budgétaire Stéphane Houvion*, également expert en courtage de prêts immobilier.

Les critères d’accessibilité bancaire

ATTENTION : La simulation bancaire ne vaut pas accord. En effet, votre banquier ne prend en compte ni l’état de votre gestion budgétaire, ni votre apport, il fait simplement une évaluation de votre taux d’endettement.

Voyons maintenant quels sont les éléments étudiés par les banques lors de la présentation d’un dossier de prêt immobilier.

Comment bien préparer votre achat immobilier ?

Une gestion budgétaire irréprochable sur au moins 3 mois

Les banques accordent une grande attention aux trois derniers relevés bancaires. Il est donc important de faire attention à sa gestion budgétaire :

  • Aucun découvert, au-delà de celui autorisé, sur les trois derniers mois ne sera accepté.
  • Vous ne devez pas avoir plus de 8 opérations pour commission d’intervention sur les trois derniers mois.
  • Un rejet pour insuffisance de provision sera rédhibitoire.

Soyez également prudent avec les sources de vos dépenses. S’il vous arrive de faire des paris et autres jeux en ligne, d’avoir des dépenses régulières pour des sorties en soirée, un nombre important de crédits à la consommation, de crédits revolving, etc., vous pourriez être considéré comme une personne à risque.

Votre situation professionnelle, et l’état du marché dans votre domaine d’activité seront également pris en compte. Ainsi, vous pouvez avoir un salaire mensuel satisfaisant, si vous avez un métier “à risque”, cela peut vous être défavorable pour votre dossier de prêt immobilier.

Salarié vs Indépendant : Les banques demandent aux indépendants et chefs d’entreprise les bilans ou déclarations de chiffre d’affaires à l’URSSAF (pour les AE) sur 3 ans, ainsi que 6 mois minimum d’épargne de précaution sur le compte professionnel, pour faire face à une éventuelle baisse du chiffre d’affaires.

Prendre en compte la notion de saut de charge

Le saut de charge est la différence entre votre future mensualité de prêt et vos charges actuelles (loyers, participation aux dépenses du foyer lorsque l’on vit encore chez les parents, etc.).

Il est recommandé d’épargner mensuellement cette différence avant de présenter votre dossier aux banques. Ainsi, vous démontrez que vous êtes en capacité de rembourser votre future mensualité.

Épargner pour son projet immobilier

Vous pouvez commencer dès maintenant à ouvrir un projet d'achat immobilier, dans votre gestion budgétaire, afin d’y mettre de l’épargne pour être crédible auprès des banques. Cette épargne doit représenter au moins 10 % de la valeur de l’achat. Ce qui correspond aux frais de notaire et aux garanties prises par la banque.

Nos clients identifient, dans notre application de coaching budgétaire, les "Enveloppes projets" qui guident leur stratégie d'épargne

Cet apport rassurera votre banquier, qui vous prêtera alors uniquement le montant de la valeur du bien à acquérir. Ainsi, en cas d’impayés, il sait qu’il ne perdra pas d’argent puisqu’il pourra reprendre la maison ou l’appartement.

Dans le cas où vous auriez une épargne supérieure à votre apport, il est important de faire la différence entre les deux. Vous n’avez aucune obligation d’utiliser votre épargne au-delà du taux d’apport minimum.

Mise en place d’une stratégie de coaching budgétaire

Le coaching budgétaire Plénit’Finances peut vous aider dans votre projet immobilier pour :

  • sortir du découvert grâce à une gestion budgétaire maîtrisée,
  • mettre en place une épargne de projet immobilier,
  • ouvrir la discussion sur la situation du marché dans votre domaine d’activité, d’une demande d’aide provisoire auprès de votre famille pour constituer votre apport, entre autres sujets.

Nos coachs spécialisés dans le courtage sont également disponibles pour vous rappeler et expliquer tous les critères d’accessibilité bancaire précédemment cités, afin que vous ne perdiez pas votre temps à faire le tour des banques, et que vous ne vous retrouviez pas avec une traçabilité des refus jusqu’à 6 mois.


Sébastien PLASSE*

*Stéphane HOUVION
Coach budgétaire Plénit’Finances
Après 20 ans à la direction de concessions, où il a déjà un pied dans le montage de dossier financier, Stéphane Houvion suit une formation en courtage immobilier et s’installe à son compte. En parallèle, il acquiert la certification d’agent d’assurance, afin de conseiller au mieux ses clients. En devenant coach budgétaire Plénit’Finances, Stéphane Houvion aborde l’accompagnement dans le respect de l’humain, une valeur importante pour lui.


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