Le conseil (indispensable) pour réussir son achat immobilier (et éviter le surendettement)

Savez-vous qu’il existe de plus en plus de propriétaires surendettés ?

Selon le baromètre de la Banque de France du surendettement, la part des propriétaires et propriétaires accédants parmi les ménages surendettés s’accroît d’année en année (9,5 % en 2012, 11,8 % en 2017). Les commissions de surendettement, jadis peu préoccupées par les propriétaires, examinent de plus en plus leur situation.

Il s’agit souvent de jeunes ménages qui ont acheté un appartement trop tôt, trop grand, avec des hypothèses trop optimistes sur leur progression de revenus et des mensualités de remboursement trop élevées.

Au premier dérapage (baisse de revenus, travaux imprévus...), ils mettent le pied dans les crédits à la consommation, puis se laissent entraîner dans la spirale du surendettement.

Ce n’est pas qu’un mythe. Nous rencontrons malheureusement ces ménages dans nos coachings.

Que s’est-il passé ? Comment éviter leurs erreurs ?

Pour le comprendre, nous vous proposons une petite fable.

Le Loup et le Chien (un résumé de la fable)

Un loup affamé rencontre un chien repu.

Le loup complimente le chien sur son embonpoint, qui lui confie la recette de son succès : il suffit de faire ce que son maître lui demande, en échange de quoi le maître le nourrit convenablement.

En s’approchant, le loup remarque que le chien a le cou pelé… Et pour cause, il est attaché ! “Oui, je ne vais pas où je souhaite, et je ne cours que lorsque j’en ai l’autorisation”, lui répond le chien...

Le loup, qui n’est attaché qu’à sa liberté, s’enfuit en courant.

Ce court résumé de la fable de La Fontaine “Le Loup et le Chien”, illustre l’un des choix fondamentaux qui dirigent nos vies : le choix entre sécurité et liberté.

S’encombrer d’un parapluie ou pas, devenir fonctionnaire ou entrepreneur… la métaphore s’applique aux sujets les plus insignifiants comme aux grands sujets de société… la politique est un choix permanent entre sécurité et liberté !

Et l’immobilier dans tout cela ?

Le point commun entre les propriétaires accédants malheureux, c’est qu’ils ont beaucoup trop misé sur la sécurité. Ils pensaient que l’immobilier allait leur offrir le bonheur, combler leurs angoisses.

Mais leur sécurité a un prix amer. Pour acheter, ils ont dû sacrifier leur épargne et leur liberté. Ils sont forcés de se conformer à la vie bien rangée qui permet de rembourser leur emprunt. À chaque mensualité, ils sentent le poids du collier de l'endettement sur leur cou. Capital plus intérêts.

Lorsque un achat immobilier asphyxie votre train de vie

Imaginez : vous concrétisez votre rêve d’accession à la propriété. La première année tout se passe bien. Et quand arrive l’été, vous constatez que vous ne pouvez plus vous permettre les mêmes vacances que l’année dernière.

Votre épargne, déjà bien entamée par l'apport, n’arrive pas à se reconstituer. Vous devez rogner dans les restos, les loisirs, les vêtements.

Au moindre aléa, vous savez que vous passerez par la case “endettement / crédit conso” comme beaucoup trop de ménages.

Au travail, vous êtes devenu aussi docile que le Chien de la fable de La Fontaine. Vous êtes le dernier à partir, en espérant avoir une augmentation qui vous permettra de retrouver un peu d’oxygène.

Vous avez fait une croix sur votre rêve de congé sabbatique en Amérique du Sud.

Planter une tente dans le jardin vous semble une idée originale pour les vacances.

Vous n’avez pas la vie que vous souhaitez lorsque vous avez signé.

Pour vous en sortir, il faudrait reconnaître l’erreur.

Revendre le bien, rembourser l'emprunt et redevenir locataire. Hélas, acheter ou louer, il peut arriver de faire le mauvais choix... et il n'y a pas de honte à faire marche arrière.

Une décision difficile financièrement (les frais de notaire sont perdus) et socialement (un fort sentiment de déclassement), mais comment assainir la situation financière et retrouver le train de vie souhaité ?

L’immobilier est un domaine où les erreurs se payent cher…

Il existe pourtant une solution simple pour que l’achat immobilier ne devienne pas une prison… Nous en parlons un peu plus loin.

(vous pensez à la règle des 33% de taux d’effort ? non, ce n’est pas la bonne réponse).

Pourquoi le calcul des 33% ne sert à rien

Le taux d’effort est le rapport entre les dépenses liées à l’occupation d’un logement (loyer ou remboursement, intérêts + capital) et les ressources du ménage.

Ajoutez les dépenses d’eau, de gaz et d’électricité, les taxes et les éventuelles charges de copropriété, et vous obtenez le coût complet du logement.

Les banques limitent en général le taux d’effort à 33 %. Autrement dit, si vous gagnez 3000 € par mois, vous ne pourrez pas consacrer plus de 1000 € aux mensualités du prêt. C'est implicitement ce qui est retenu dans toutes les simulations d'endettement pour le calcul des mensualités.

En réalité, cette règle est surtout destinée à guider la banque dans la sélection des dossiers, à éviter les mauvais payeurs.

Elle fait des simulations pour estimer si vous arriverez à payer les mensualités de remboursement, peu importe comment. Elle se moque de votre bien-être. Et tant pis si cela vous met à découvert pour payer le crédit.

Cette règle est un très mauvais guide pour savoir combien vous devriez emprunter.

Tout le monde veut vous faire dépasser votre budget d’acquisition

Ne pas acheter trop cher, c’est une évidence. Mais c’est difficile en pratique.

Tout le monde a intérêt à vous faire dépasser votre budget. Le vendeur, l’agent immobilier, le notaire, le courtier, la banque… et pour cause : leur rémunération en dépend.

Selon le Crédit Foncier, 19% des accédants à la propriété ont dépassé leur budget initial, pour un dépassement moyen de 13%, soit 22 000 euros.

Et comme l'apport n'est pas extensible, la variable d'ajustement est souvent le montant emprunté, ce qui se manifeste dans les mensualités et la durée du prêt.

Les pourcentages n’ont l’air de rien, mais rajouter quelques dizaines de milliers d’euros à un dossier peut transformer une situation équilibrée à une triste vie de privation…

Ajoutez une hausse de la fiscalité locale ou une mauvaise surprise sur les charges de copropriété de votre appartement, et vous vous retrouvez à ajouter des crédits à votre crédit...

Alors, comment réussir son achat immobilier ?

Deux conseils pour calibrer correctement votre financement en fonction de vos revenus et votre mode de vie :

#1 Utilisez un budget prévisionnel

C’est LA boussole pour acheter sereinement.

Il suffit d’avoir un budget (nous parlons ici de votre budget mensuel, pas du budget de l’acquisition).

C’est très simple, mais c’est LA solution.

Un budget vous apportera deux avantages :

• vous aurez un meilleur dossier de financement. Un budget équilibré et des comptes bien tenus, c’est de meilleures conditions,
• vous pourrez vérifier si votre train de vie futur vous convient.

Le deuxième point est fondamental.

Pour savoir si vous pourrez supporter votre mensualité, oubliez le taux d’endettement, allez à l’essentiel : les euros.

Créez un budget théorique en remplaçant votre loyer par votre future mensualité. Ajoutez tous les coûts additionnels liés à la propriété, sans exception. Pour faire face à vos nouvelles charges, vous aurez peut-être à réduire votre train de vie.

Mais ne gardez pas l’exercice théorique. Ne pensez pas que vous pourrez économiser 100 euros par-ci, 50 euros par-là et que tout ira bien.

Vivez trois mois avec ce budget, concrètement.

Et profitez-en pour vous interroger sur vos dépenses restantes et la manière dont vous pouvez en tirer le maximum : c’est la clé de votre satisfaction.

Oui, cela nécessite un suivi de budget rigoureux… Mais mieux vaut s’en occuper avant l’achat qu’après !

Vous allez prendre une décision à plusieurs centaines de milliers d’euros, qui mobilisera tout votre apport et vous embarquera sur des décennies. Ne la prenez pas à la légère. Faîtes le bon choix !

Un coach financier spécialiste du budget est rompu à cet exercice, il pourra vous aider.

#2 Trouvez votre définition de la sérénité financière

Un achat réussi, ce n’est pas qu’une question d’argent.

Les aspects psychologiques sont tout aussi importants.

Qu’est-ce que la sérénité financière pour vous ? Sans doute une part de sécurité et une part de liberté.

Un côté Chien, nourri mais attaché, et un côté Loup, précaire mais libre.

En matière immobilière, la sécurité c’est la propriété : ne pas pouvoir être mis dehors par son propriétaire. Mais cette sécurité est limitée géographiquement, et se paye parfois au prix fort, en limitant les options au quotidien. Votre échéancier de prêt risque de devenir votre boussole.

La liberté, c’est la location : pouvoir déménager, voyager pendant un an, adapter la surface à ses revenus et son mode de vie… en contrepartie de moins de sécurité (ne dramatisons pas pour autant, en France les baux sont très encadrés et plutôt favorables aux locataires).

Le choix entre achat et location est personnel.

Ne vous embarquez pas sur des rails qui ne sont pas les vôtres.

Le coach financier est aussi là pour vous apporter une vision extérieure.

C’est le seul professionnel à n’avoir aucun conflit d’intérêt concernant votre achat. Faites appel à lui !